Как обезопасить себя от действий мошенников на рынке недвижимости? Интервью федеральному порталу заместителя генерального директора

15.10.2014

Как обезопасить себя от действий мошенников на рынке недвижимости? Интервью федеральному порталу заместителя генерального директора

 Опубликовано интервью для федерального портала по недвижимости bn.ru заместителя генерального директора юридической компании Центр Правосудия - Горбенко Яны Евгеньевны на тему мошенничества на рынке недвижимости Краснодарского края. В интервью эксперт ответила на вопросы, относительно приемов и методов защиты при осуществлении сделок купли-продажи объектов недвижимости от действий мошенников, наличия признаков, по которым можно выявить мошеннические действия на первых этапах. 

    Поток приезжих в Краснодар из других регионов России диктует высокий спрос на новое жилье. Но не дремлют и мошенники: обаятельные, подкованные в юриспруденции и психологии «помощники» выстраивают схемы для продажи воздуха, а не квартир.

О том, как покупателю квартиры в новостройке максимально обезопасить себя, БН рассказала заместитель генерального директора ООО «Центр Правосудия» Яна Горбенко.

– Опишите наиболее распространенную схему мошенничества на краснодарском рынке недвижимости.

– Представьте покупателя, который едет в наш город из далекого Хабаровска или Новосибирска, чтобы заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в живописном, как любят сейчас выражаться, уголке Краснодара. У такого покупателя, как правило, есть список с адресами и телефонами застройщиков, собранный из интернета. Человек располагает одной неделей, чтобы выбрать жилье из многообразия предложений. Это лучший кандидат для мошенников: он при деньгах, не знает особенностей местного рынка, менталитета граждан и ограничен временными рамками.

Менеджер по продаже недвижимости предложит такому покупателю квартиру со скидкой и обязательно прибавит, что скидка действует именно сегодня, если вы заплатите по договору всю сумму. Продавец и покупатель побывают на месте строительства, клиент бегло изучит договор, подпишет его. Договор скрепят печатью, и с собственным экземпляром «счастливчик» вернется домой. Нет никаких гарантий, что покупатель побывал в настоящем офисе застройщика и что спустя год или шесть месяцев, как было сказано в условиях договора, он станет единственным обладателем этой квартиры. Согласно 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…» ст. 4 п. 3, «договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим законом». К сожалению, нередко покупатели приобретают не право на квартиру, а несколько листков бумаги формата А4. Без государственной регистрации имеют юридическую силу лишь договоры между гражданами и жилищно-накопительными кооперативами (согласно 215-ФЗ от 30.12.2004).


– Какие формы договоров предпочтительнее – ДДУ, ЖСК?

– Везде есть подводные камни и свои риски. Чтобы их понимать, лучше перед подписанием отдать договор стороннему юристу на правовую экспертизу.


– Как не нарваться на лже-застройщика?

– Обращаясь в строительную компанию, необходимо проверить ее репутацию, почитать отзывы о ней. Такого застройщика может не существовать в принципе – только сайт в интернете, без свидетельства о регистрации в качестве юридического лица. При обращении к известному застройщику клиент рискует меньше, однако необходимо удостовериться, что менеджер, с которым он общается, точно работает в этой компании.

– Как определить настоящего риэлтора или представителя застройщика и как должен выглядеть «правильный» офис, куда приглашают покупателя?

– Риэлтор должен иметь опрятный внешний вид, визитку, работать непосредственно от агентства недвижимости или иметь договор с застройщиком, который и оплачивает процент от продажи жилья. Он может подтвердить свою личность паспортом, не скрывает сведений о себе, заранее оговаривает время общения с клиентом. Покупатель может получить информацию о риэлторе от руководителя агентства.

Во время встречи обращайте внимание на стиль общения (лучше, если он официально-деловой), грамотную речь и владение информацией о предмете. Хорошо, когда продавец предоставляет для ознакомления несколько вариантов недвижимости.

В офисе должно быть несколько кабинетов и сотрудников, включая секретаря, бухгалтера, юристов и, конечно, представителей строительной компании, если риэлтор работает в офисе застройщика.

Обязательно должен быть уголок потребителя, в котором можно ознакомиться со свидетельствами о госрегистрации юридического лица, постановке организации на учет в налоговом органе по месту ее нахождения, документами на право осуществления предпринимательской деятельности, свидетельствами о госрегистрации права на конкретный земельный участок, выданный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
– Какие правоустанавливающие документы обязаны представить риэлтор или застройщик?

– По требованию покупателя они должны показать следующие подлинники: письменное подтверждение администрации муниципального образования о присвоении кадастрового номера и адреса земельному участку, приказ Департамента архитектуры и градостроительства об утверждении градостроительного плана земельного участка, где в дальнейшем предусмотрено строительство, кадастровый паспорт земельного участка и типовой договор.

Обратите внимание, что во всех документах кадастровый номер должен быть один и тот же. Есть случаи, когда покупателю представляются документы разных земельных участков с разными кадастровыми номерами. Документы подделывают либо показывают частично копии, частично подлинники. При тщательном рассмотрении можно обнаружить несоответствия, то есть мошенники могут продать квартиру на несуществующем участке с вымышленным кадастровым номером.
В одном из районных судов города рассматривался случай, когда дом был построен на земельном участке, не приобретенном застройщиком, а квартиры в доме распроданы в полном объеме!
В другом суде рассматривалось уголовное дело в отношении человека, который по поддельным документам продал земельный участок, находившийся в собственности администрации города. В результате суд вынес приговор по ч. 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество). «Продавца» осудили, но к покупателю администрация предъявила исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Суд удовлетворил иск администрации. Покупатель сегодня имеет право только требовать возмещения убытков от осужденного.

Я бы порекомендовала будущим покупателям внимательно ознакомиться с Федеральным законом № 214 и помнить «золотые правила» из этого нормативного акта о том, что именно должен содержать договор с застройщиком.

Справка БН
ФЗ-214 гласит, что
договор с застройщиком должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок оплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Также по требованию покупателя в договор могут быть внесены поправки. Например, в части компенсации неустоек, ссылок на ФЗ, уточнения сроков сдачи объекта в эксплуатацию и т. д. Тщательно изучайте документацию застройщика, ведь в случае невыполнения обязательств по договору и юридически неверного его составления покупателю дорого обойдется судебное разбирательство. Особенно если к сроку сдачи дома застройщик неожиданно обанкротился и исчез.
– Актуальна еще проблема неузаконенных этажей? Когда у застройщика есть разрешение на строительство трехэтажного дома, а квартиры он предлагает на пятом.
– Да, к нам обращались люди, заключавшие такие договоры с частными застройщиками. И встречались ситуации, когда застройщик имел разрешение на строительство малоэтажного жилого дома (до трех этажей), а клиенту предложил квартиру выше третьего и убеждал, что после завершения строительства пройдет суд и узаконит весь дом.
– Суд узаконил квартиры, которые приобрели клиенты?
– Да, суд в прошлом году принял положительное решение, но, на мой взгляд, обольщаться результатом не стоит, такое решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в суд апелляционной инстанции. А в случае пропуска этого срока есть возможность его восстановить в течение шести месяцев, поэтому как минимум в течение полугода существует опасность сноса.

– Как покупатель жилья может обезопасить себя?
– Лучше навести справки о деятельности застройщика через Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Услуга в краснодарских МФЦ стоит 400 руб. Ответ на запрос гражданин получает в течение пяти рабочих дней.

В выписке из ЕГРП указано, кто является собственником земельного участка (или строения), ограничения и обременения (например арест), кем наложены (по определению суда можно узнать подробности дела). Получить выписку может любое физическое лицо.
Дополнительные сведения можно собрать на сайтах www.nalog.ru и www.kad.arbitr.ru, где содержится информация о возможном аресте недвижимости, судебном процессе, ликвидации ООО или ИП, банкротстве либо вынесенном решении о сносе незаконного строения. В случае когда иск о сносе объекта прошел, но по нему был отказ, необходимо дождаться одобрения всех инстанций по сдаче дома в эксплуатацию.
Также не помешает заказать правовую экспертизу сделки в любой адвокатской или юридической фирме. И помните: если риэлтор не соглашается подождать, пока закончится проверка, то иметь с ним дальше дело не стоит. Средняя стоимость подобной экспертизы – от 2 тыс. руб.
Если вы получили информацию об имеющейся судимости у застройщика или риэлтора по ст. 159 УК РФ (мошенничество), также рисковать не стоит.

– Как должен происходить расчет с застройщиком?

– Его можно проводить в офисе наличными, а можно перечислить деньги на официальный расчетный счет. В качестве подтверждения факта оплаты у клиента будет квитанция к приходному кассовому ордеру или платежное поручение о перечислении денежных средств. В договоре должна быть четко прописана стоимость квартиры.

Никогда не соглашайтесь вносить авансы и тем более всю сумму под честное слово риэлтора или представителя застройщика. Без подтверждения платежей работают только непорядочные люди.

Если, торгуясь с застройщиком о цене, вы видите, что он спокойно снижает стоимость за квадратный метр более чем на 10 тыс. руб. в пригороде и более чем на 5 тыс. в городе, возьмите тайм-аут и проконсультируйтесь со специалистами. Качественное жилье требует серьезных затрат, найма квалифицированных рабочих, приобретения высокотехнологичных и долговечных материалов. Поэтому добросовестный застройщик не станет улучшать ваши бытовые условия за свой счет.

– Как дольщик может контролировать соблюдение сроков строительства дома?

– Возьмите контактный телефон у прораба, договаривайтесь о встречах непосредственно на объекте, чтобы своими глазами наблюдать, кто и как строит дом. У прораба должен быть график строительства, и собственник квартиры вправе поинтересоваться соблюдением данного графика.

Если после посещения стройплощадки вы столкнулись с явным отставанием от срока сдачи объекта в эксплуатацию, а рабочие жалуются на отсутствие строительных материалов и невыплату заработной платы, торопитесь к юристам. Нужно как можно скорее начать мероприятия по возвращению вложенных средств и не ждать, что объект по волшебству будет построен за два-три месяца. Такого не бывает.

Мошенникам нетрудно работать в нынешних условиях. Предпринимательством в области строительства может заняться любой желающий, имеющий образование в этой сфере и первоначальный капитал для открытия своего дела. Поэтому при приобретении жилья покупателю надо быть очень бдительным и не торопиться с принятием решения.

– Ведется ли какая-то статистика по мошенничествам в сфере недвижимости?

– У нас нет таких данных, но можно отметить, что в связи с ужесточением политики местных властей и федерального законодательства в отношении самостроев и долевого строительства, на рынке первичного жилья сегодня стало намного безопаснее, нежели в 2010-2011 годах.


Источник:  www.bn.ru/krasnodarskii-krai/articles/2014/10/14/197427.html

Для того, чтобы обратиться к нам, Вы можете заполнить форму обратной связи, и наш специалист обязательно свяжется с Вами.

Пункты, отмеченные знаком * обязательны для заполнения

Отправляя эту форму вы соглашаетесь с условиями хранения персональных данных.

Отправляя форму обратной связи, я соглашаюсь получать бесплатную информационную рассылку на электронный адрес, указанный мной при оставлении заявки на получение юридической консультации на сайте www.centerpravosudia.ru.

Подробнее
+

Заполните эту простую форму и наши менеджеры свяжутся с Вами в ближайшее время

Отправляя эту форму вы соглашаетесь с условиями хранения персональных данных.